房地产项目拿地阶段投资分析决策与风险控制实

房地产项目投资--可以狭义理解为开发商“买地”、“控地”、“拿项目”，通过获取土地而取得项目开发权。

无论是参与土地招拍挂，或是定向“勾地”运作储备土地，仅凭“地价”的高低，粗略匡算的大账、靠直觉、拍脑袋决策项目土地获取与否，无疑蕴含着巨大的投资风险。

开发商拿不到地着急，拿或不拿?什么条件下可以拿?亿万计的资金投入，拿错地的后果不堪设想，甚至危及企业生命!如何在拿地之前综合市场、成本、产品、营销等竞争因素，结合企业自身的战略、盈利目标及投融资能力，以及城市经济发展、政策、法律、税务等外部环境因素，进行全方位的分析研究和判断，从而实现科学决策!

胆子大有可能被自己抢到手的山芋烫伤了手;胆子小看到别人拿了地开盘后赚钱时悔不当初，问题的关键不是胆量，而是艺高!

所以，土地获取环节想要做到该出手时就出手!不仅充分认识各类潜在风险，同时对风险防范做好预案，开发商必须要掌握高超的项目投资分析决策的专业能力。

【详细内容】

一、房地产企业战略规划VS项目储备策略

1、公司战略方向对项目储备策略的影响

机会型开发商--项目储备决定公司存续

专业化开发商--持续经营依靠项目储备

2、公司战略规划指标对项目储备计划的影响

公司五年发展规划的制定

土地(项目)储备计划的制定

3、公司业务规模发展战略对项目发展工作的影响

小微型开发商--组建临时工作组

中大型开发商--项目拓展工作常态化

二、企业组织架构VS投资发展管理

1、项目公司结构

2、二级管理架构

3、三级管理架构

三、房地产项目投资分析决策管理的责权设计

1、项目投资决策管理主办部门的职责、权限

2、公司内其他协同部门在项目投资决策过程中的职责、权限

3、公司决策层责权

4、公司以外的协作、参与主体的责权

四、房地产项目投资分析决策管理系统的组织建设

1、项目投资管理决策层

2、项目投资发展部门的组建

3、专业管理干部的能力曲线和培训

五、房地产项目储备的基础研究分析

1、城市发展研究

城市发展研究5大要点

其他研究方法(城市分级、PIE模型)

2、项目所在城市区域经济分析

区域经济分析6大要点

案例:多个实战项目城市基础研究分析报告节选

案例:万科进入城市策略研究

案例:人均GDP研究分析方法

案例:某城市人均商业面积调研预示的风险

六、房地产项目土地信息收集

1、土地信息获取渠道

2、项目信息收集的内容

信息内容收集5大要点

土地信息表

七、房地产项目初步判断

1、项目初判的目的和工作要求

2、项目初判的职责界定

3、项目初判工作指引和规范

踏勘及调研工作要点

项目初步收益分析

初步分析结论及初判报告

初判报告评审

案例:项目初判分析报告样本

案例:某项目调研初判报告

八、房地产项目详细分析

1、市场分析

详解:万科项目详细分析规范

案例:竞争楼盘市场调查报告

2、初步规划草案设计与分析

强排方案设计任务书

强排方案设计组织

强排方案设计指标成果

详解:产品组合方案VS地价承受能力

案例:为什么招商地产敢举牌当地王

详解:现场白板草图推演

3、土地成本分析

目标成本计划科目分类

目标成本估算方法

土地成本年回报率分析方法

4、项目投资收益分析

案例详解:利润绝对值最大化VS投资效率最大化

5、项目现金流分析

项目开发计划体系(7个关键计划)

项目开发节奏和进度计划分析

项目融资方法分析

九、房地产项目可行性研究

1、项目可行性研究报告编制组织及操作规范

2、项目可行性报告内容要求

3、项目可行性报告评审

十、房地产项目获取

1、参加招拍挂

土地投标项目开发方案设计的组织

“勾地”操作的规划设计组织

2、项目合作模式分析

3、项目转让模式分析

4、合作或转让谈判流程

十一、房地产项目获取后工作

1、取得《建设用地规划许可证》

2、取得《国有土地使用证》

3、项目土地及项目事务的移交

十二、房地产项目投资决策阶段风险控制

1、政策及法律风险的防范

2、市场及竞争风险的防范

3、财务及资金风险的防范

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