房企自持商业地产运营中的关键逻辑与决策要点

房企开发的商业部分常常会自持运营，这里面有复杂的架构设计问题与财税风险，根据我们操作过的案例经验，现将其中的关键逻辑与决策要点整理如下：

一、自持的模式选择

狭义的自持仅仅指房企自身作为开发主体自持，但实务中所谓的自持可能还有其他思路，比如转移到大股东个人名下，转移到关联的资产平台公司等。三种模式利弊简单比较如下：

二、是否成立运营管理公司的选择

未来商业的运营是房地产公司作为资产持有方直接运营，还是设立独立的运营管理公司，搭建专业运营团队运营，这也是一个重要的选择：

三、资产方直接租赁还是通过运营公司转租的选择

假定设立了运营管理公司，那么房地产公司的租赁模式依然需要选择，有两种可能的方式：

第一种，房地产公司直接租给商户，向商户收取租金；运营管理公司提供运营服务给商户，向商户收取服务费；

第二种，房地产公司租赁给运营管理公司，运营管理公司转租给商户，同时提供运营服务，收取租金和运营管理费。

四、利弊权衡的基础上做好税负和利润测算

在自持商业运营中，当然还有很多需要决策的地方，比如装修谁来做？物业是否纳入运营管理公司等等，但最重要的还是上述三个关键决策点。但除此之外，还有一件最重要的事情，就是不同模式下的税负测算不能忽视，数字是不会骗人的，根据项目的具体情况，预测未来租金和管理费用，实施税务和利润测算，是这个决策中另一个重要的内容。尤其是在第三种情况下，通过运营公司转租还是房地产公司直租，可能税负差异较大，而且对于营改增前的老项目来讲，还可能存在房产税和增值税不同步的情况，这些都需要财务进行详尽数据准备和测算，最终帮助决策层拿出参考意见。

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